Инвестицията в недвижими имоти е една от най-старите и консервативни сделки на света. Силно характерна е за българския манталитет. Все още сме на водещо място в Европа по отношение на собственост на имота, в който живеем. Инвестицията в недвижим имот се характеризира с три основни елемента:
1. Минимален риск – дори с движение в цените, добре обмислената покупка на качествено строителство губи много малко от цената си, дори и двадесет години по-късно. По- вероятен сценарий е да увеличи своята стойност отново с малък размер.
Според ранжировката от 1 до 5, където 5 е с най-висок риск и 5 за най-висока добавена доходност, инвестицията е определено от Ранг за риск 1 при добавена доходност 2 (в определени случаи 3), т.е. риск 1 / доходност 2
2. Високо изискване за вход – собствен капитал, или заемен, или заменен с друг имот, покупката на недвижим имот е свързвана с много тежък разход и високи нива за вход.
3. Ниска ликвидност – продажбата и освобождаването на средствата от такава инвестиция е свързано с много документация, законови срокове и бавни бюрократични процеси. Тук задължително трябва да добавим, че сделките с недвижими имоти са свързани с високи допълнителни разходи.
Защо да инвестираме в имоти?
Инвестицията в недвижими имоти е един от най-сигурните начини да вложите вашите средства. В дългосрочен аспект е спокойна и стабилна инвестиция, с възможности за месечна доходност или еднократен удар при повишаване на цената на конкретен имот или парцел. Инвестицията в недвижим имот е за сериозни капитали и умение за изчакване на точен момент за освобождаване и ликвидация. Инвестиция в стратегически район, парцел за препордажба или бъдещ строеж са все възможности, които не следва да се пренебрегват. Dr.Flame винаги е с насочено внимание към добри сделки с висока доходност или минимален риск.
Съществуват няколко вида инвестиции в недвижимо имущество:
– Закупуване на имот с цел отдаване под наем – тук може да очаквате регулярни доходи с минимален последващ разход, инвестирайки в имот, който след това ще отдавате под наем – жилище или търговски обект.
– Закупуване на парцел с цел строителство – ивеститори с висок наличен капитал биха могли да вложат своите средства и в построяването на жилищна сграда или търговски обект. Все повече набират популярност комплексните центрове за обслужване на клиенти, разположени по главните пътища на цялата страна, които включват бензиностанция, аптека, ресторант за бързо хранене, магазин и др.
– Закупуване на ваканционен имот – този вид инвестиция предлага закупуване на жилище в планински или морски курорт, което би могло да се отдава под наем на хотелски принцип през активния сезон, а също така да бъде ползвано за отдих и от собственика.
1 HOME PARK RECIDENCE
1HOME Е РАЗПОЛОЖЕН НА ТИХА УЛИЦА, В НЕПОСРЕДСТВЕНА БЛИЗОСТ ДО ПАРК ВЪЗРАЖДАНЕ, ДЕТСКИ ГРАДИНИ/УЧИЛИЩА И РАЗНООБРАЗНИ ТРАНСПОРТНИ АРТЕРИИ. НАМИРА СЕ НА ПЕШЕХОДНО РАЗСТОЯНИЕ ОТ MALL OF SOFIA И РУСКИ ПАМЕТНИК. ПРОЕКТЪТ Е С МОДЕРНА ГРАДСКА ВИЗИЯ, ОТЛИЧАВАЩА СЕ СЪС СЪВРЕМЕННОСТ И ИНДИВИДУАЛИЗЪМ.
1Home предлага на своите обитатели апартаменти, подземни паркоместа, гаражи и търговска част. Предвидена е и собствена паркова среда с цветни алеи и тематични градини, богато озеленяване, беседки и детски площадки, вътрешни алеи за отдих и разходки. Апартаментите са с правилни форми, високи тавани и всеки един притежава тераса.
Анализ на пазара на луксозни недвижими имоти в България за 2021 г.
Материалът е предоставен с любезното съдействие на Unique Estates, партньор на Flame Starter Ltd.
Ръст на цените и сделките с луксозни жилища през 2021 г.
Две от три продажби в София са без отстъпка, показват данните на Unique Estates. Компанията за луксозни имоти отбеляза засилено търсене и сделки с пентхауси през 2021 г.
Пазарът на луксозни имоти в София отбеляза изключителна година, както по отношение на търсенето, така и в ценови план. Анализът на компанията за луксозни имоти Unique Estates показва 15% ръст в цените на висок клас апартаменти и над 70% повече продажби през 2021 г. в сравнение с 2020 г. Търсенето остава активно, както на имоти ново строителство в бързо развиващите се южни райони, така и на висок клас жилища в стари, но добре поддържани сгради в централната част на града. Купувачите, които търсят повече пространство, продължават да залагат на къщи в покрайнините на София, като много клиенти предпочетоха, като алтернатива на покупката на пентхаус в новопостроени сгради.
Ключови показатели
- Ръст на БВП (Q3 2021) 4.6%
- Безработица (Q3 2021) 4.6%
- Годишна инфлация (декември 2021) 7.8%
- Брой започнати жилища в София (деветмесечие 2021/2020) 21%
- Годишен ръст на цените на жилищата в София (Q3 2021) 8.7%
- Лихви по 10-годишни жилищни кредити в лева (средна стойност 2021) 2.7%
- Лихви по 10-годишни жилищни кредити в евро (средна стойност 2021) 3.3%
Търсене и предлагане
Пазарът на луксозни къщи и апартаменти в София отбеляза значителен ръст на сделките през 2021 г. в сравнение с предходната година, като при апартаментите продажбите са с над 70% повече. Ръст има и при запитванията от клиенти, които са повече с 55%. Това показва, че по-голям процент от клиентите са взели решение за покупка през тази година.
Повишеното търсене на луксозни имоти кореспондира с благоприятните условия на жилищния пазар като цяло през изминалата година, продиктувани от безпрецедентно ниските лихвени нива, растящата инфлация и добрите възможности за влагане на спестяванията. Засиленият интерес за покупка в условията на сравнително ограничено предлагане дава основание на консултантите да определят ситуацията през 2021 г. като класически „пазар на продавача“.
„През цялата изминала година бяхме свидетели на активно търсене на висок клас жилища, съпроводено с по-висока ценова толерантност от страна на купувачите и по-малък натиск за отстъпки от офертните цени. Тази активност продължава и в момента, докато предлагането изостава“, обобщи Светослава Георгиева, оперативен директор на Unique Estates.
По думите и дисбалансът на пазара частично се компенсира от започнатите нови жилищни проекти, докато собствениците на съществуващи жилища по-рядко излизат на пазара.
Новото строителство частично компенсира дисбаланса между търсене и предлагане в София през 2021 г.
| Статистика та показва, че през миналата година е стартирало изграждането на 21% повече нови жилища в сравнение с 2020 г. Това води до концентрация на интерес и сделки в квартали с активно строителство, като Кръстова вада и Манастирски ливади. В традиционно предпочитани от купувачите райони, като Лозенец, Изток, Изгрев и централната част на София, пазарът също остава активен. Силно остава и търсенето в района на Докторски паметник, който запазва и най-високи средни цени в сравнение с останалите райони. |
“Все по-често изборът на купувачите в най-високия сегмент на пазара е за ново строителство, отчасти защото е дефицитно на добрите локации. Много клиенти го предпочитат пред жилища в стари кооперации в топ районите на София. Въпреки това най-високите сделки на квадратен метър остават около Докторски паметник – традиционно най-скъпия район“, коментира Светослава Георгиева.
Данните на Unique Estates показват и сравнително висок интерес към покупки с цел инвестиция. Около 28% от сделките през изминалата година са били такива, като сделките за инвестиция се срещат основно при новото строителство. Друг мотив за покупка е смяната на жилището с по-голямо, по-функционално или такова с по-добра локация, което е следствие от повишаването на социалния статус на купувачите. Във високия сегмент покупката на недвижим имот е много често не първа.
Пазарът на къщи също се ориентира към новото строителство, като по данни на Unique Estates около 20% от продадените къщи през 2021 г. са били строеж. Към предпочитаните локации от купувачите освен районите по Витошката яка, вече се причисляват и Панчарево, също и Банкя. Районът над Sofia Ring Mall и квартал Симеоново като цяло също се нареждат сред търсените за покупка на висок клас къщи.
В този сегмент от пазара на луксозни имоти търсенето все още трудно среща предлагането. Много купувачи търсят нови къщи с модерна архитектура и „умни“ системи, но в много случаи се предлагат такива с класическа архитектура, които са морално остарели. Потенциал за ръст има в сделките с къщи в затворени комплекси в престижните крайградски райони.
Годината на пентхауса
Успоредно с търсенето на къщи с голям двор и извънградски имоти в пандемията през 2021 г. се очерта и нарастващ интерес към пентхауси – апартаменти на последен етаж, заемащи цялата плоча, с голяма тераса и панорамна гледка. Подобни имоти често граничат или дори надхвърлят като бюджет покупката на къща, а цените им нерядко надминават 1 млн. евро.
Изискването на купувачите е за поне три спални, но търсенето често идва и от семейства, които търсят четири и повече спални. Друг критерий е наличието на поне три паркоместа. Изискванията към височината на помещенията в пентхаусите са за минимум 3 метра. Дневната трябва да е поне 70 кв. м, а вътрешното разпределение да включва дрешник и баня към поне две от спалните.
“Не всички клиенти търсещи големи квадратури и много спални, се насочват към къщи. Често се спират именно на пентхауси заради фактори като защитената среда, закрити паркоместа, общността от съседи, по-лесната поддръжка и като цяло практичността“, обобщи Светослава Георгиева.
По данни на Unique Estates най-скъпата сделка за пентхаус през 2021 г. е била за имот за 1.38 млн. евро в затворен комплекс в Лозенец. Жилището е с площ 450 кв.м, оборудвано е с термопомпа, има подово отопление и четири паркоместа.
Динамика на цените
Активният пазар на жилища от края на 2020 г. продължи и през цялата следваща година, което доведе до значителен ръст на цените. Допълнителен тласък даде поскъпването на труда и строителните материали през втората половина на годината, което доведе до ръст в цените на новото строителство.
По данни на Unique Estates средната цена на луксозен апартамент в София е достигнала малко над 2000 евро/кв.м при около 1700 евро/кв.м година по-рано. Значително над тези нива се сключват сделки в центъра на града, както и в района на Докторски паметник. И в двете зони покачването на цените през 2021 г. е изпреварило средното за София, като средните нива около Докторски паметник надминават 3000 евро/кв.м.
Източник: Unique Estates
Все пак най-високите цени през 2021 г. са постигнати в района около улиците „Съборна“, „Московска“ и „Велико Търново“, като локацията е определяща, независимо от състоянието на имота. В тази част на града завършен и луксозно обзаведен апартамент може да достигне и продажна цена от 5000 евро/кв.м.
Именно в този район е сключена и най-скъпата сделка от портфолиото на Unique Estates за 2021 г. – луксозен апартамент за 4650 евро/кв.м. Другите най-скъпи имоти са реализирани на улиците „Шишман“ и „Сан Стефано“, където също се достигат тези ценови нива, но за вече зъвършени и луксозно обзаведени апартаменти.
В сравнение с предходните две години през 2021 г. намаляват и продажбите на луксозни имоти с отстъпка. Ако през 2019 и 2020 г. при три от четири сделки е имало намаление на офертната цена, то през миналата година това се е случвало само при 30% от сделките. Над половината отстъпки са били в рамките на 5% от исканите от продавачите нива.
Средна отстъпка от офертната цена
|
|
Апартамент |
Къща |
|
2019 |
-7% |
-11% |
|
2020 |
-10% |
-12% |
|
2021 |
-6% |
-7% |
При наемните цени на луксозни жилища се наблюдава възстановяване на пазара, като средните нива през 2021 г. са се върнали и дори надхвърлили тези от 2019 г. На пазара на апартаменти през 2020 г. бе отбелязан известен спад, като средният наем падна до 7.4 евро/кв.м, докато през 2021 г. нивото вече е 8.4 евро/кв.м. Временният спад на пазара през най-тежката година от пандемията се обяснява със спирането на пътуванията и преливането на много луксозни жилища от Airbnb и платформите за краткосрочно настаняване към сегмента на по-дългосрочните наеми. Това засилено предлагане доведе и до натиск върху ценовите нива, но пазарът бързо го преодоля.
На пазара на къщи има покачване в наемните цени, като най-високи те остават в центъра на София и кварталите по Витошката яка. Предлагането е недостатъчно и се наблюдава тенденция за покупка на къщи с цел инвестиция за отдаване под наем, особено в новостроящи се затворени комплекси.
Проект Боровец 2020
Проектът е за съвместно финансиране или съвместно изграждане на почивен комплекс в непосредствена близост до център на ски комплекс и лифтовете към ски пистите.
Представеният проект е за чужди инвеститори и при интерес можем да бъдем консултанти по обслужването и изграждането на комплекса.
20 къщи напълно завършени, с всекидневна с кухненски бокс, 2 спални и самостоятелен двор ще струват около 80 000 евро (1 600 000 евро) по проект и оферта на строителя. Висококачествено и издръжливо изпълнение с най-добрите материали и външен вид. Цената е прогнозна.Тази обща цена включва изграждането на електрозахранването на обекта.
Допълнителна малка административна сграда, централа, с ресторант и склад. Отново цената подлежи на уточнение предвид желанието на инвеститора.
Освен това трябва да има инфраструктура, която ще струва пари. Мястото трябва да бъде облагородено – малки пътища, паркинги, детски кът, игрище – не по-малко от 50 000 евро.
Срокът за изпълнение в българските реалности, с всички необходими разрешителни и въвеждане в експлоатация е около 24 месеца максимум.
Допълнителни услуги (преференциални цени) – застраховка, ски учители, лифт карти, храна, транспорт, охрана, видео и видеонаблюдение, ски оборудване. Някои от тези допълнителни услуги могат да бъдат включени в цената на нощувка за гости.
Голяма и трудна за прогнозиране оценка на разходите е рекламата и работата с туроператори в различни страни. Интересът към българските ски курорти е огромен, но е необходима реклама.
Обща стойност на инвестицията с резерви до 2 000 000 евро.
Предполагаемият ангажимент и къщите трябва да бъдат заети с гости, като минималните очаквания са 70% през зимата (от октомври до март) и 30% през лятото (от април до септември). Прогнозна цена на нощувка е 100 евро. В съответствие с предлаганите околни ресурси и степента на изпълнение на самите къщи. Да търсим максимално ангажиране и възвръщаемост. Ако къщите са по-големи, пълни с екстри и допълнителна услуга – може да са много повече, до 250 Е. Задават се възможно най-ниските стойности за обитаване.
Банско Апартамент
Двустаен непреходен апартамент, находящ се в комплекс „Даунтаун“, в непосредствена близост до ски лифта. Намира се на пети етаж, с невероятна панорама към планината, реката и градината. Състои се от дневна с кухненски бокс, просторна спалня, баня и толетна с вана и голяма мивка с мраморен плот и антре. Апартаментът е напълно обзаведен с нови, луксозни мебели и е готов за ползване веднага. Град Банско е район, в който притокът на туристи е целогодишен заради красивата природа, близките еко пътеки и минерални извори, условията за ски през зимния сезон и близостта му с Гърция.
Радомир Парцел
УПИ с площ от 4960 кв. м., находящ се на международен път София – Перник- Радомир- Гюешево при км 69+900 ляво. Намира се на 900 м. преди бензиностанцията на гр. Радомир. Имота е с 120 м лице на пътя и има изготвен идеен проект за бензиностанция с търговски комплекс, хотелска част, автомивка, паркинг и ТИР паркинг. В момента имота се преотрежда и са получени становища от всички държавни и общински инстанции за съгласуването. Параметрите на проекта са: – Бензиностанция с 3 колонки под метална козирка, бензин и газ. В бъдеще може да се включи и зарядно за електромобили. – Магазин за опаковани стоки и аксесоари и кафе бар с площ до 200 кв. м. – Хотел на 3 етажа с максимален капацитет 20 човека, с ресторант, рецепция и обслужващи помещения – Автомивка с възможност за миене на 2 коли едновременно – Паркинг за 27 леки автомобила – Тир Паркинг за 5 тир камиона
Имот в Костинброд
Анализираният поземлен имот е разположен в местността „Голяма падина“ в гр. Костинброд, общ. Костинброд, част от Софийска област. Според информацията, предоставена от Възложителя, поземленият имот е с обща площ 48 388 м2, което е видно от Справка по кадастралната карта . Трайното предназначение на територията е определено като „урбанизирано“, а начинът на ползване – за полиграфическата промишленост. Според Общия устройствен план на Костинброд (актуален към 2010 г.) поземленият имот попада в терен със самостоятелен устройствен режим и по-специално терен за промишлеността.
